La SCI ViaGénérations est une entité d’investissement immobilier qui peut tirer parti de l’assurance-vie, des contrats de capitalisation ou du PER (Plan Epargne Retraite). Son approche unique de l’investissement immobilier basée sur l’achat groupé en rente viagère est fascinante. Le secteur du viager a pris son envol grâce au vieillissement de la population.
Toutefois, en regroupant l’investissement de toute une vie par le biais d’une SCI, qui achète un grand nombre de biens immobiliers, le risque de longévité peut être considérablement réduit. De plus, si trouver des placements immobiliers adossés à des structures de bureaux ou de commerces éligibles à l’assurance-vie est simple, peu d’options existent pour investir dans l’immobilier résidentiel. Par conséquent, selon nous, la SCI Via Générations peut jouer un rôle important dans une allocation d’actifs diversifiée à long terme.
Le fonctionnement de SCI Viagénérations
Il s’agit du premier véhicule d’investissement immobilier doté d’une SCI qui existe. En termes simples, cet instrument permet aux investisseurs de mutualiser leurs avoirs en rente viagère. Cette mutualisation est cruciale car l’un des plus gros problèmes des placements en rente viagère est la « maladie de Jeanne Calment ». En effet, lorsqu’une personne devient centenaire et que sa prime d’assurance retraite s’accumule au fil du temps, il est facile pour tout le monde de penser au risque d’investir en rente viagère ! Par conséquent, la diversification des rentiers annule ce danger.
Depuis 2017, c’est Turgot Asset Management qui est en charge de cette unité de compte. La forme juridique de la SCPI n’étant pas disponible à l’époque, elle a pris la forme d’une SCI à la place. Cette SCI n’étant pas une SCPI, les personnes ne peuvent pas y souscrire directement. Par conséquent, cette aide est considérée comme un fonds d’assurance patrimonial (FIA) de l’investisseur professionnel qui doit être souscrit par le biais d’un contrat d’assurance-vie.
Petit focus sur SCI Viagénération et assurance-vie
La PCD était initialement proposée sur les polices de deux compagnies, Ageas et Apicil. D’autres compagnies d’assurance ont ensuite adopté cette technique, comme SwissLife. La petite sœur de la SCI Silver Avenir est disponible sur d’autres compagnies, vous pouvez en savoir plus dans notre article La SCI Silver Avenir.
Avec les succès des années précédentes, l’année 2021 devrait être une grande année pour la SCI Viagénération. Selon nous, notamment, l’intérêt des véhicules automobiles reste continu pour des investissements pouvant aller jusqu’à 2 ou 3 ans afin de profiter de la montée en puissance de cette unité. Enfin, il faut mentionner que les assureurs limitent l’accès à cette SCI (qui signifie Industrie de la Construction de la Sécurité) à 30% des actifs sous gestion. Il peut donc être important de demander conseil sur la manière d’investir les 70 % restants.
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La SCI Viagénération par une banque en ligne
Cette PCD est disponible auprès de quelques banques en ligne. Boursorama et Fortuneo, par exemple, l’ont incluse dans leurs contrats. Pour ceux qui n’ont besoin que d’un accompagnement individuel avec un conseiller financier professionnel, cette solution peut être suffisante. Il est préférable de contacter un CGP si vous souhaitez confirmer votre stratégie avec un conseiller financier expérimenté.
Par ailleurs, l’investissement SCI Viagénération étant restreint, il peut être intéressant de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine afin d’avoir accès à l’ensemble des offres actuelles du marché (et notamment à la SCI Silver Avenir). Enfin, un conseiller expérimenté pourra vous aider à investir » hors SCI » En effet, il existe plusieurs solutions immobilières accessibles par le biais de l’assurance vie : SCI ou OPCI.
Les frais de la SCI Viagénérations
Les frais de souscription de la SCI Viagénérations sont fixés à 2 %. Ces frais sont toutefois à comparer aux taux de souscription mensuels de la SCPI qui varient de 8 à 12 %. En effet, cette commission est raisonnable puisqu’elle couvre les achats immobiliers effectués par la SCI afin de faire face à ses dépenses d’investissement. Il est également essentiel de considérer les frais de gestion de 1,6 % hors taxe, qui sont inclus dans la performance donnée.
Le rendement de la SCI Viagénérations
Le rendement annualisé de la SCI est actuellement de 6,6 %, selon les données au moment où nous avons publié ce billet (+21,32 % depuis sa création en 2017). Le rendement a été excellent depuis sa création en 2017 ; il était de 6,81 %, 6,73 % et 6,42 % en 2020, 2019 et 2018, respectivement.
Cependant, les rendements des années futures pourraient ne pas être aussi bons, mais l’approche d’investissement reste très pertinente dans le contexte actuel. En effet, cette SCI investit principalement dans les résidences principales des seniors avec une décote de 40 à 60 % par rapport aux rentes viagères sur la base des taux d’intérêt actuels
Par conséquent, la valeur de la rente augmente chaque année à mesure que les occupants vieillissent. Enfin, cet investissement est toujours lié aux prix de l’immobilier dans la région. Le prix de la SCI Viagénérations (sa « valeur liquidative ») varie deux fois par mois afin de tenir compte de l’évolution de la partie « liquide » de la SCI Viagénérations.