En matière d’immobilier locatif, le terme « bon » a plusieurs significations qui dépendent de l’objectif. Certaines personnes chercheront à obtenir un profit maximal à tout prix, tandis que d’autres désireront une plus-value importante. Certaines personnes seront plus intéressées par un investissement qui ne demande pas beaucoup d’attention, tandis que d’autres préféreront investir dans un endroit qu’elles apprécient.
Bien sûr, il n’existe pas de solution unique à la question stratégique, mais pour chaque investisseur, il semble y avoir un point d’équilibre.
Rentabilité et potentiel de défiscalisation de l’investissement
Le loyer payé par votre bien locatif doit couvrir une part importante de votre mensualité afin de ne pas mettre en péril d’autres aspects de votre budget ou de votre capacité d’emprunt. Évidemment, l’idée de « part suffisante » est subjective pour chaque individu. Considérez ce que vous êtes prêt à « sortir de votre poche » chaque mois.
Pour parler d’autofinancement, vous devrez atteindre 6% du rendement net.
Par exemple : Je paie 100 € de crédit mensuel à la banque et gagne 100 € de revenus locatifs. Je vais financer la moitié de la mensualité à 3% de rendement net. A 9% net, j’aurai un cash flow égal à la moitié de la mensualité.
Outre les économies d’impôts, vous pouvez également considérer les avantages financiers de votre investissement (loi Pinel, système Censi-Bouvard).
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Un investissement locatif: où ?
Investir dans un logement à louer dans votre quartier, près de la région ou de la ville où vous êtes né, peut être une motivation suffisante pour le choisir.
Certaines personnes ne s’en préoccupent pas et sont prêtes à acheter un bien qu’elles ne verront jamais de leur vie, tandis que d’autres sont à la recherche de ce trésor unique mentionné comme leur enfant.
Faites votre propre combinaison ! C’est probablement un mélange des deux pour que ça marche.
Miser sur la simplicité de gestion
Les avantages d’investir dans une nouvelle propriété plutôt que de renouveler une propriété existante sont considérables. Il est évident que l’investissement dans un bien locatif neuf offre une plus grande sécurité que le remeublement d’un bien ancien. La rotation des locataires est plus importante dans les locations meublées que dans les locations non meublées. En outre, la copropriété devient plus compliquée ! Quand il faut se battre sans cesse pour des réparations qui ne concernent pas tout le monde… Les conversations avec les voisins deviennent moins amicales lorsque vous êtes obligé de marchander sans cesse pour des réparations sans importance…
Tout cela a toutefois un coût : dans les structures anciennes et nouvelles, le prix au mètre carré n’est pas le même, et les loyers sont considérablement plus élevés (environ 30 %) dans les appartements meublés que dans les appartements non meublés.
Mettre son bien en gestion dans une agence spécialisée dans ce domaine, et souscrire une garantie des loyers impayés (GLI), sont deux actions supplémentaires qui vous simplifient la vie au quotidien.
Un fort plus-value (ou pas)
Au fil des années, parier sur une plus-value devient plus risqué. Quelle en est l’explication ? Parce que le marché de l’immobilier en France est de plus en plus transparent.
Aujourd’hui, tout le monde sait combien coûte un mètre carré dans un quartier ou même quel était le prix d’achat d’une propriété spécifique et quand. On sait à l’avance que lorsqu’un vendeur met son logement sur le marché, celui-ci va très probablement prendre de la valeur.
Certains vendeurs sont contraints de vendre pour des raisons indépendantes de leur volonté (financement d’une résidence principale plus importante, événements familiaux ou professionnels) mais cela est peu fréquent.
Il est bon d’avoir une opinion sur la ville et la région dans laquelle vous investissez (par exemple, la région parisienne a des perspectives évidentes d’expansion territoriale qu’il est raisonnable de considérer), mais vous devez manier ce facteur avec précaution car l’impôt sur les plus-values peut être dissuasif. Cela est d’autant plus vrai que l’impôt sur les plus-values immobilières locatives peut être punitif.
Optimisation des revenus
Le but premier d’un investissement immobilier est de gagner de l’argent, mais lorsqu’il s’agit d’évaluer la rentabilité de votre investissement locatif, deux questions essentielles se posent : Quel loyer appliquer pour le bien à louer ? Quel type de bail choisir : une location vide ou une location meublée non professionnelle (LMNP) ?
Si chaque système présente des avantages et des inconvénients tels que décrits ici, vous devriez pouvoir demander un loyer plus élevé et défalquer un maximum de charges et d’amortissements dans la location meublée.
Les clients seront plus enclins à faire appel à votre entreprise si vous offrez une expérience utilisateur et un service de qualité supérieure, mais cela peut avoir un coût en termes d’investissement en équipement, de maintenance et de temps.