Le domaine du foncier est immense. Si vaste et complexe qu’il fait appel à une pléthore de règles et de principes. Parmi elles figurent les règles d’imputation des déficits monétaires. Quel est le plat à emporter ? Comment les insuffisances dans les états financiers d’une entreprise peuvent-elles être imputées ? Découvrons-le dans cet article.
Que signifie avoir un déficit foncier ?
L’idée de base derrière une valeur nette négative est que le propriétaire d’un bien immobilier engage plus de frais d’entretien de la propriété que les loyers qu’il perçoit. En d’autres termes, le propriétaire d’un bien locatif est responsable de payer plus en taxes foncières et en frais d’entretien qu’il ne reçoit en loyer. Les coûts de réparation, les biens partagés et les primes d’assurance, les intérêts sur les prêts et les primes d’assurance sont tous des exemples de ce qui pourrait s’additionner à une facture élevée.
Il peut aussi s’agir de taxes foncières. Le propriétaire est tenu de déclarer un manque à gagner lorsque cela se produit et, dans certains cas, le manque à gagner peut être inclus dans le revenu global du propriétaire.
Deux règles principales et impératives s’appliquent au déficit monétaire; ce sont les règles d’imputation. Le revenu global du propriétaire peut être blâmé pour le déficit de la ferme, et le revenu de la ferme peut être blâmé pour le revenu global du propriétaire.
Le déficit imputé par rapport au revenu global du propriétaire
Cette règle tient compte des revenus immobiliers générés par toute structure. Les bâtiments en question peuvent être urbains ou ruraux et appartenir à l’une des personnes suivantes :
- êtres humains
- une société totalement ouverte
- une société composée entièrement de personnes physiques et exonérée de l’impôt sur les sociétés.
Pour que le déficit immobilier soit inclus dans le revenu brut, l’immeuble doit être situé en zone de perte fiscale. Cela peut être temporaire ou durable. Cet ajustement doit être effectué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imposition du déficit. En tant que tel, il se situe dans la fourchette autorisée de 10 700 euros. Il existe des situations où ce plafond peut être abaissé à 15 000 euros. Toutefois, si le revenu global s’avère insuffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des six années suivantes.
Le déficit monétaire est calculé en trois étapes
La première étape consiste à comptabiliser tous vos revenus immobiliers bruts, vos paiements d’intérêts et vos autres dépenses. L’étape suivante consiste à soustraire les paiements d’intérêts et de principal sur les prêts du revenu brut.
Dans un troisième temps, les autres coûts doivent être soustraits du revenu net des revenus d’intérêts et de commissions sur les prêts. Lorsque ce résultat devient négatif, nous retirons 10 000 $.
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Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Dispositions relatives à l’impôt foncier
Les charges de copropriété sont déductibles des revenus locatifs de l’année de leur versement, mais uniquement si le bien est à usage exclusif de copropriété. Le propriétaire de l’huissier doit prélever tous les frais provisionnels de l’année précédente et, en outre, doit réintégrer les dépenses non déductibles de 2020 dont l’arrêt a été mis en 2021.
Les efforts de maintenance et de réparation
La plupart des travaux d’entretien effectués sur un bien loué peuvent être déduits du loyer dû. Gardez à l’esprit que l’argent que vous dépensez ne doit pas servir à agrandir le bâtiment ou à le démolir et à recommencer, mais plutôt à des fonctionnalités purement facultatives comme l’installation d’un ascenseur.
Frais remboursés aux locataires mais in fine supportés par les propriétaires
Si un locataire quitte votre logement et vous laisse toutes les factures entre vos mains, vous pouvez déduire ces frais de vos revenus locatifs. Ainsi, vous pouvez amortir les frais que vous avez engagés pour le compte de vos locataires et que vous n’avez pas pu récupérer à la fin de l’année suivant leur départ.
Les Assurances Primes
Il est possible de déduire de votre revenu imposable les primes d’assurance payées dans le cadre de logements loués, quel qu’en soit le montant total. Vous pouvez annuler les primes que vous payez en tant que « propriétaire non occupant » (PNO) ou « garant des loyers impayés » (GLI).